Ви виїхали і квартиру передали в порядку. Кауцію, яку ви внесли на початку оренди, досі не повертають.
Це дратує: часто йдеться про тисячі чи десятки тисяч крон, і незрозуміло, чи орендодавець має право їх залишити, чи просто зволікає.
Що орендодавець може і не може відрахувати з кауції
Кауція, яку Цивільний кодекс називає забезпеченням, слугує орендодавцеві страховкою на випадок, якщо орендар щось заборгував або завдав шкоди. Згідно з § 2254 Цивільного кодексу забезпечення разом із можливим договірним штрафом, узгодженим у договорі оренди, не може перевищити трикратний розмір місячної орендної плати, до якої не входять аванси за послуги.
Орендодавець може зарахувати з кауції:
- заборговану орендну плату,
- недоплати за послуги, повʼязані з проживанням (тепло, вода, ліфт, освітлення спільних приміщень, вивезення сміття тощо),
- доведені витрати на ремонт шкоди, яка виходить за межі звичайного зношення квартири.
Кауція навпаки не є штрафом за дострокове припинення оренди. Якщо договір містить умову, що при більш ранньому виїзді кауція автоматично пропадає, це формулювання, яке не відповідає сенсу кауції за законом. На практиці воно буває проблемним.
Договірний штраф зараховується до зазначеної верхньої межі разом із забезпеченням, тож обійти її так не вдасться.
Якщо орендодавець стверджує, що в квартирі виникла шкода, він має це сам довести. Найкраще фотографіями з передачі квартири, або порівнянням зі станом при заселенні. Звичайне зношення, тобто природні сліди користування квартирою, не можна покладати на орендаря.
До якого терміну орендодавець має повернути кауцію
Закон тут стисліший, ніж можна було б очікувати. Кауцію орендодавець повертає при закінченні оренди і одразу відраховує з неї те, що ви йому винні. На практиці це означає при передачі квартири, а не колись потім. Жодного строку на кшталт «до тридцяти днів» у Цивільному кодексі немає.
Договір може дати орендодавцеві якийсь додатковий час, наприклад доки не надійде розрахунок за послуги. Це зрозуміло. Але він не може настільки урізати ваші права, щоб повернення кауції стало чимось, на що ви чекаєте пів року. Такі умови згідно із законом до уваги не беруть.
Якщо договір мовчить, посилайтеся на те, що оренду закінчено.
Орендар має ще право на проценти з кауції від моменту її сплати до повернення. Щонайменше у розмірі законної процентної ставки, навіть якби договір це прямо не врегульовував. За тривалішої оренди може йтися про суму, про яку легко забути. Варто її нагадати.
Як діяти, коли орендодавець кауцію не повертає
Спочатку підготуйте докази. Акт приймання-передачі зі станом квартири, фотографії з передачі, документ про сплату кауції та все попереднє листування з орендодавцем стануть вам опорою для подальших кроків.
Надішліть письмову вимогу. Для неї діють ті самі правила, що й для будь-якої скарги. Зазначте в ній дату закінчення оренди, розмір кауції, можливі проценти та конкретний термін, до якого очікуєте повернення грошей. Вимогу надсилайте способом, який можна підтвердити. Найкраще електронною поштою з підтвердженням доставлення або рекомендованим листом.
Якщо орендодавець не реагує або відмовляє, розгляньте формальну передпозовну вимогу. Вона доречна зокрема тоді, коли неформальна вимога лишилася без відповіді. Водночас це крок, який вам знадобиться в суді, якщо захочете вимагати також відшкодування витрат на провадження.
Якщо і це не допоможе, лишається судовий шлях. За простіших і безспірних сум може йтися про позов із заявою про видачу наказу про сплату. Він зазвичай швидший за класичне судове провадження. Завжди варто зважити співвідношення між розміром боргу та часом і зусиллями, які вкладете у стягнення.
Практичний порядок крок за кроком
- Перевірте акт приймання-передачі та фотографії стану квартири при заселенні і при виселенні.
- Зʼясуйте, що саме договір каже про розмір кауції, термін її повернення та проценти.
- Порахуйте суму боргу включно з можливими процентами з кауції.
- Надішліть орендодавцеві письмову вимогу з конкретною сумою і терміном повернення, у спосіб, який можна підтвердити.
- Якщо вимога лишиться без відповіді, розгляньте формальну передпозовну вимогу.
- Якщо і це не допоможе, розгляньте подання позову, або заяву про видачу наказу про сплату.
Що робити далі
Вимогу надішліть орендодавцеві самостійно. Передпозовну вимогу, якщо до неї дійде, складаєте самі. У складніших орендних спорах варто обговорити справу також з адвокатом.
Legamik не є адвокатською конторою і не надає правових консультацій. У разі складних спорів рекомендуємо консультацію з адвокатом.